Belåning og vurdering af boliger i Spanien

I Danmark er det som tommelfingerregel 80 procent af købesummen, hvis det er en helårsbolig og 60 procent, hvis det er en fritidsbolig, mens det i Spanien gennemsnitligt er 70 procent af købesummen eller vurderingen.

Og netop vurderingen, som jeg vil fortælle om i dag, er den store forskel. Når belåningen udmåles i Spanien, lægger banken som hovedreglen den laveste værdi - enten købesummen eller vurderingen - til grund for lånetilbuddet.

Officiel vurdering nødvendig

Enhver bank i Spanien forlanger, at der er foretaget en vurdering af et vurderingsselskab - et såkaldt ‘sociedad de tasación’.

Det er alene vurderingsselskaber, der er godkendt af den spanske nationalbank, Banco de España, som kan foretage disse vurderinger. Lovgivningen for vurderingsselskaberne og vurderingsmændene - eller kvinderne - er meget stram og skal blandt andet sikre uafhængighed.

Nationalbanken har også nøjagtigt beskrevet, hvilke kriterier der skal ligge til grund for vurderingen.

De er blandt andet at:

• Vurderingsmanden skal gennemgå ejendommen

• Vedkommende skal opmåle og udarbejde en plan over ejendommen og tage tilsvarende fotografier 

• I vurderingsdokumentet skal der medtages seks eksempler på reelle handler foretaget i området eller ejendomme i udbud

• Det skal bevises, at den ejendom der søges lån i, også er den rigtige

• Bekræfte ejendommens beliggenhed for at kontrollere, at den ikke ligger i et område med byplanmæssig ulovlighed

Vurderingen fastsættes ud fra flere kriterier: beliggenhed, områdets servicefaciliteter, beliggenheden i selve bebyggelsen, anvendelsesmulighederne, boligens areal og planløsning, materialernes kvalitet og finish i de enkelte håndværksarbejder samt boligens alder og vedligeholdelsesgrad.

Vurderingens formål er at give bankerne størst mulige sikkerhed for, at de kan få deres boliglån hjem igen, hvis boligejeren pludselig ikke kan betale.

God viden for en sælger

Flere vurderingsselskaber gør sig store anstrengelser gennem reklame for at opfordre sælgere af fast ejendom til at få foretaget en vurdering med henblik på at fastsætte den rigtige udbudspris.

Det kan da også være en god idé for en sælger at vide, hvad han er op imod, når der kommer en køber, der er tvunget til finansiering for at kunne købe ejendommen. For i den situation nytter det ikke meget, at sælgeren forlanger 300.000 euro, hvis vurderingen er på 200.000, og køberen kun har 50.000 i egenkapital.

Og dertil kommer omkostningerne ved både købet og finansieringen.

Passer vurderingerne til den rigtige markedspris?

Jeg har efterhånden set rigtig mange vurderinger. Nogle gange passer de til den reelle markedspris og andre gange så sandelig ikke!

Det kommer også an på, på hvilket marked ejendommen udbydes på.

En spansk vurderingsmand kan let opfatte et ‘åbent samtalekøkken’ i skandinavisk stil som en bagdel for ejendommen set med spanske øjne, hvor supperne skal kunne koges i timevis uden at dufte i hele huset. 

Eller en bolig med et stort lysindfald, som skandinaver elsker, men hvor spanierne som hovedregel foretrækker nedrullede gardiner for at holde varmen ude og undgå, at møblerne falmer i solen.

Bare for at nævne nogle eksempler.

Derfor kan det meget vel være, at en konkret bolig har forskellig værdi afhængig af, hvilken nationalitet køberne har.

Men det korte og det lange er, at vurderingen er foretaget af en spansk vurderingsmand og at det er den, der ligger til grund for bankens lånevillighed.

Vurderingens anvendelighed

Lad os antage, at en sælger henvender sig til et anerkendt og velrenommeret vurderingsselskab for at gå med livrem og seler og tænker, at det kan fremme salget og køberens ansøgning om lånet i banken. Han ofrer derfor de 300 til 450 euro, som vurderinger normalt koster.

Er det pengene værd?

Trods det forhold, at alle vurderingsselskaber arbejder efter nationalbankens retningslinjer - og er kontrolleret af nationalbanken - er det ikke ensbetydende med, at lige nøjagtig køberens bank vil godkende den vurdering, som sælger fik udarbejdet.

Det er nemlig de långivende banker, der bestemmer, hvilket vurderingsselskab, der skal benyttes. Og allerede her kan man jo godt gøre sig tanker om hvorfor, og om det så virkelig også er tilfældet, at køberen er beskyttet af nationalbankens regler...

Vurderingen har en løbetid på seks måneder, hvorefter den ikke længere kan anvendes.

Alternativet

En anden mulighed for at få et fingerpeg om, hvad en vurdering til låneefterretning - ‘tasación con finalidad hipotecaria’ - vil havne på, er at tage en online-vurdering - Tasación online.

Sådan én koster mellem fem og 10 euro alt afhængig af, hvilket vurderingsselskab man vælger.

Det kan være en fordel at have Catastral-referencen, så er der en masse nødvendige oplysninger, man slipper for at skrive ind i skemaet

Eksempel på forskel

En sælger bad om en vurdering til låneefterretning hos sit pengeinstitut og fik dette som resultat:

Vurderingen bestod af i alt 30 sider

Vi foretog en online-sammenligning og fik dette resultat:

Vurderingen var på én side

Online-vurderingen var med andre ord 2,67 procent højere end vurderingen til låneefterretning.

Nu kan det jo ikke garanteres, at den forskel er retningsgivende ved alle online-vurderinger, men for fem til 10 euro kan man vist godt løbe risikoen.

Tip til en køber

Det er jo ikke kun en sælger, der kan have glæde af en vurdering. I mindst samme omfang kan det være en mere end billig hjælp til at få en rettesnor for, om ejendommen er udbudt til en realistisk pris i dagens marked.

Ud fra de kriterier som vurderingerne nu engang lægger til grund.

Teamet bag Spanien i Dag ønsker dig en god weekend.

Torben Wilkenschildt