Advokat-ansvar i ejendomshandel

Flere tror fejlagtigt, at den hellige grav er velforvaret, blot man har engageret en advokat til at berigtige boligkøbet i Spanien. Men sådan er det ikke, og i virkeligheden er der ikke meget forskel på, hvad man skal gøre her og der...

Det er advokat Javier García León, Advokatkontoret.es, der med henvendelse til Spanien i Dag ønsker at gøre kommende købere opmærksom på, hvilke ansvarsområder advokaten har og hvilket ansvar, køber selv har.

En vigtig information i forbindelse med, at danskeres køb af boliger i Spanien er stigende.

Javier García León skriver:

”Selvom der er skrevet mange artikler om ejendomshandler i Spanien, er der ikke skrevet meget om, hvor stort advokatens ansvar er. Vi har dog gennem årene erhvervet en del erfaring indenfor emnet, og vi ser tit, at der kan være tvivl hos klienterne om, hvorvidt deres advokat kan holdes ansvarlig eller ej. Vi ser flere eksempler, hvor især køberne tror, at deres advokat kan kontrollere forhold, som ikke er juridiske men derimod handelsmæssige eller endda med karakter af almindelig sund fornuft.

Kan advokaten sikre:

at der ikke findes andre nøgler til ejendommen, end dem der udleveres?

at sælger ikke tager inventar med sig, som var aftalt inkluderet i prisen?

at vandet i bruseren kommer ud med et tilfredsstillende tryk?

at el-installationen er lovlig?

at der ikke er skjulte sætningsskader i væggene?

Svaret er naturligvis: nej!

Vi skriver dette, da vi har været ude for flere tilfælde, hvor køberen troede, at det var noget advokaten sørgede for. Andre advokatkontorer på Kysten har fortalt os lignende historier.

Man kan forlange, at ens advokat er nøjagtig og professionel i behandlingen af de juridiske aspekter af sagen. Men man skal ikke forvente, at advokaten også sikrer de rent fysiske forhold: om der følger møbler med og hvilke, om alt i ejendommen fungerer, som det skal, om byggeriets kvalitet er OK, om isoleringsruder er punkterede etc.

Vær særligt opmærksom på, at man i Spanien køber ejendommen som beset.

Det vil være svært at vinde en sag, hvor man f.eks. reklamerer en ødelagt vandhane i en ejendom, der er 20 år gammel.

Oplyser sælger eksempelvis, at taget er i god stand, men ved den første byge efter købet viser det sig, at taget er utæt, er det ikke advokatens ansvar. Man kan dog hyre sin advokat til at reklamere skaden overfor sælger, hvis man altså kan bevise, at man i sin tid blev oplyst om, at taget var i god stand.

Det er heller ikke advokatens opgave at tage stilling til, om en ejendom har en god pris og beliggenhed eller om kvoten til ejerforeningen er dyr eller billig.

Man bør have i mente, at advokaten ikke tager ud til ejendommen på noget tidspunkt - advokaten gennemfører de juridiske undersøgelser - mens adgang til og gennemgang af ejendommen samt udarbejdelse af inventarliste er et handelsmæssigt ansvar.

Hvis man lige inden skødet skrives ønsker at se lejligheden for at tjekke, om sælger eksempelvis har efterladt det aftalte på inventarlisten, bør man kontakte sælgeren, eller dennes repræsentant, for at få adgang til ejendommen og se, hvorvidt aftalen om det medfølgende inventar er overholdt.

Når skødet underskrives, skal alle nøgler til ejendommen naturligvis udleveres, men der kan på ingen måde stilles garanti for, at advokaten modtager dem alle sammen. Man kan ikke vide, om en tidligere lejer stadig har en nøgle, om sælgers familiemedlemmer måtte have en etc. Derfor anbefales det altid, at man skifter låsen umiddelbart efter, at skødet er underskrevet.

Man bør altså huske på, at det er hver enkelt part, der har sit ansvar i en ejendomshandel. Sælger/mægler skal give alle de korrekte oplysninger om ejendommen, køber har selv ansvar for flere forhold og advokaten det samme om alle de juridiske aspekter.

Husk endelig på, at der er tale om et tillidsforhold, når man engagerer en advokat. Hvis man ikke føler, at man kan stole på sin advokat, er man altid frit stillet til at skifte til en anden, som man føler bedre kan varetage ens interesse. Og det kan selvfølgelig gøres når som helst i en sags forløb.”

Tak til Javier García León, Advokatkontoret.es

Supplerende kommentarer

I Danmark får køberne præsenteret en tilstandsrapport, hvor en byggesagkyndig har været hele ejendommen igennem. Sådan er det ikke i Spanien – endnu!

Det er derfor alene køberens ansvar at tjekke, at ejendommens bygningsmæssige tilstand er OK. El- og vandinstallationen, hvor sidstnævnte i ældre huse ofte er lavet i jernrør, der tærer, opstigende fugt fra fundamenter, sætningsskader, råd i træværker, tæringer i jernbeton-konstruktioner, ulovligt opførte tilbygninger, der ikke er medtaget i skødet på bygningen etc. etc.

Det er selvfølgelig specielt vigtigt, når man køber et fritliggende hus. Men det kan også være vigtigt, hvis man eksempelvis ser på en øverst-beliggende lejlighed, hvor der ovenpå findes en tagterrasse. Det sker tit, at de er utætte, og det kan være kompliceret, at få en ejerforening eller anden ejer til at udbedre disse skader.

Problemet er, at en byggeteknisk undersøgelse jo koster nogle penge, og den udgift vil ofte være for købers regning og risiko. Det kan dog forudgående være muligt at indgå en reservationsaftale med sælger, hvor betingelserne for betaling af udgiften aftales.

Ved de fleste køb har køber en idé til nogle forandringer eller moderniseringer. Set i den sammenhæng kan det jo være fornuftigt at bruge den samme byggesagkyndige til at fortælle om mulighederne og lave et budget på ideerne.

Som køber af en ejendom i Spanien er det allervigtigste at være bevidst om - som advokat Javier Garcïa León skriver – at den købes som beset.

Når du sætter underskriften på skødet, kan du ligeså godt glemme efterfølgende at gøre krav gældende over for sælger.

Det tager evigheder med retssager i Spanien og vejen dertil er belagt med store omkostninger. Og hvis du eksempelvis har købt huset af en udlænding, skal du måske til England og føre retssagen...

Et succesrigt ejendomskøb i Spanien kræver både koncentration, omtanke og rettidig omhu.

Men magter du det, kan du få en skøn bolig i et skønt område!

Teamet bag Spanien i Dag og Radio Solymar Weekly ønsker dig en god weekend.

Torben Wilkenschildt