Bitter cocktail tager pusten fra boligmarkedet

Som service for vores mange læsere med egen bolig i Danmark, bringer vi her den seneste boligprisprognose fra Nykredit.

Boligmarkedet fik en flyvende start på 2022, men de seneste par måneder har blandt andet krig og stigende forbrugerpriser tvunget markedet ned i fart. 

Efter en god start på året, hvor salgspriserne på både huse og ejerlejligheder satte nye rekorder, forventer boligøkonom Mira Lie Nielsen nu, at boligmarkedet går ned i gear. Hun vurderer, at den gennemsnitlige årlige stigning på huspriserne lander på 2,7 procent sammenlignet med de gennemsnitlige priser fra 2021.

Det tal står i skærende kontrast til stigningen på 11,6 procent i 2021.

For ejerlejligheder forventes stigningen at være en smule højere, nemlig 2,8 procent, mens sommerhuse forventes at falde 0,9 procent.

- Fire måneder inde i 2022 står vi i en situation, hvor en bitter cocktail af markant forøgede boligrenter og betydeligt højere priser på gas og olie forventes at ramme boligmarkedet hen over de kommende måneder. Disse negative faktorer kan mærkes direkte på danskernes pengepung og hos boligkøberne, siger Mira Lie Nielsen.

Hun understreger dog, at både dansk økonomi og danskerne er godt rustede, hvorfor hun ikke forventer, at boligmarkedet ligefrem går i stå.

Højere renter presser boligmarkedet

I starten af 2021 havde de 30-årige realkreditlån med afdrag en rente på 0,5 procent. De samme lån er i skrivende stund oppe på 3,5 procent i rente. Og det kan ikke udelukkes, at renten stiger yderligere i det kommende år, hvilket ifølge Mira Lie Nielsen vil få indflydelse på boligmarkedet

- De rentestigninger, som fandt sted hen over 2021, medvirkede til at bremse prisudviklingen på boligmarkedet. De var dog ikke store nok til at medføre prisfald. Men nu er vi i en situation, hvor renterne er steget meget markant på kort tid, og i kombination med højere forbrugerinflation vil renterne nu sætte et tydeligere præg på boligmarkedet, siger hun.

Her vil boligpriserne muligvis presses nedad, da boligkøberne i den kommende tid vil opleve, at det koster mere at låne til drømmehuset - nogle vil måske derfor ikke længere have råd til at købe drømmehuset og må derfor trække sig fra et boligkøb, mens andre vælger at gå en prisklasse ned.

Ejerlejligheder og sommerhuse bliver ramt hårdest

Markedet for ejerlejligheder og sommerhuse er typisk mere rente- og konjunkturfølsomt.  Det skyldes, at sommerhuse trods alt fortsat er et luksusgode, som primært købes i tider hvor det økonomiske overskud er voksende, mens boligbyrden, som er den andel af indkomsten, som går til at betale for omkostningerne ved et boligkøb, er højere på ejerlejlighedsmarkedet end på markedet for huse. 

Derfor rammer stigende renter hårdest der. Derfor forventer Mira Lie Nielsen også, at opbremsningen på boligmarkedet kommer til at ramme salget af ejerlejligheder og sommerhuse hårdere end markedet for huse.

Salget af ejerlejligheder er da også allerede bremset mere op end salget af huse og er i dag tilbage omkring niveauet, før corona-pandemien ramte. For sommerhuses vedkommende er salget nu tilbage på normalt niveau – efter voldsom efterspørgsel i 2020 og 2021.

- De første prisfald på sommerhuse har allerede vist sig. Og med en forventning om yderligere dalende sommerhussalg forventer vi, at sommerhuspriserne falder i både 2022 og 2023, siger Mira Lie Nielsen.

Nye boligskatter presser ejerlejligheder - og vil løfte husmarkedet generelt

I 2024 træder en boligskattereform i kraft, som flytter boligskat fra huse til ejerlejligheder. Og netop de nye boligskatter er en af de faktorer, som får Mira Lie Nielsen til at forvente et fald i ejerlejlighedspriserne på 0,9 procent i 2023 og yderligere 1,2 procent i 2024.

Men boligskattereformen vil også løfte husmarkedet generelt. Og det er især i områder med en vis afstand til hovedstaden, at man vil mærke de positive effekter. I Danmarks billigere boligområder er der nemlig udsigt til betydelige skattelettelser, fordi boligejere her længe har betalt skat af for høje ejendomsvurderinger.

- Vi ser ind i nogle år, hvor vi forventer at se de største prisstigninger på huse uden for hovedstadsområdet. I en længere årrække har hovedstadsområdet ellers haft de største prisstigninger på både huse og lejligheder, siger Mira Lie Nielsen.

Prognose i periode med mange usikkerheder

Selvom det altid er forbundet med en vis usikkerhed at lave prognoser, påpeger Mira Lie Nielsen, at prognosen her er udarbejdet i en periode, hvor usikkerheden er større end normalt.

- Vi mener, at risikoen for, at boligmarkedet nu rammes hårdere, end prognosen lægger op til, er større end det modsatte. Blandt andet har vi set et dramatisk fald i forbrugertilliden, der nu er på sit laveste niveau siden finanskrisen, siger hun.

Se hele boligprisprognosen her

Ifølge Mira Lie Nielsen har prognosen disse tre forudsætninger: At dansk økonomi undgår recession, at ledigheden kun stiger en smule i de kommende år, og at den høje forbrugerinflation er midlertidig og tilbage under 2 procent i 2023.

Boligøkonom og chefanalytiker Mira Lie Nielsen, rådgiver og inspirerer boligejerne om boligfinansiering, boligpriser, prognoser og rådgivningsbudskaber om husholdningernes formue- og gældsforhold.