Boligejernes og lejernes Noahs Ark - eller hva’?

Er der noget at sige til, at mange tænker på at flygte fra virkeligheden i dagens boligmarked?

• Er det klogt at købe en feriebolig nu og være afhængig af delvis udlejning for at få det til at løbe rundt?
• Kan jeg overhovedet købe en feriebolig og få udlejningstilladelse?
• Jeg forstår, at reglerne for udlejning er forskellige i Spaniens 17 regioner. I hvilken region er det lettest at opnå tilladelse til udlejning?
• Kan jeg fortsætte med at udleje min lejlighed selvom den ikke har separat indgang?
• Kan jeg sælge min bolig og overføre min udlejningstilladelse til køberen?
• Når færre kan købe lejligheder med feriebolig-udlejning for øje, vil det få indflydelse på både bolig- og lejepriserne på helårsbasis?
• Vil priserne på rækkehuse og villaer med egen indgang stige?
• Hvordan kan jeg sikre mig en udlejningstilladelse, inden jeg køber?
• Er det ilde set blandt lokalbefolkningen, hvis jeg udlejer som feriebolig?
• Kan en ejerforening suspendere min udlejningstilladelse? 

Udspillene fra de enkelte regioner, der jo har kompetencerne for ferieboligudlejningen, og mediedækningen af lokalbefolkningernes protester mod overturisme har nærmest skabt en slags kaos af usikkerhed på bolig- og turistmarkedet. Mennesker, der stod for at købe en bolig, har afbrudt købet af frygt for at blive set ned på. Turister har aflyst deres rejse til Spanien af samme årsag.

Hotelejerforeninger protesterer over, at det store antal ferieboliger har stjålet belægning fra dem i år, selvom antallet af turister til Spanien er steget med cirka 10 procent denne sommer. Nogle af dem påstår en tilsvarende nedgang.

Jeg har skrevet det tidligere, men hele suppedasen skyldes manglende forudsigelighed hos myndighederne. Da det store ferieudlejnings-boom florerede i 2016, fik stort alle tilladelser. Det skete nærmest per automatik ved ansøgning til den pågældende region.

“Det er jo dejligt, nu kommer der flere turister, og det giver mønt i kassen” kan jeg forestille mig, at både kommuner, provinser, regioner og stat har tænkt.

Reparationer

Alt hvad der sker i øjeblikket og i den seneste tid er reparationer på “datidens” manglende forudsigelighed. En rigtig gang klovneri kunne man også kalde det.

Regionerne strammer reglerne for udlejning og overlader den endelige beslutning om udlejningstilladelser til kommunerne gennem deres lokalplaner. Og her er der forskellige politiske konstellationer hver med deres egen mening om ferieboliger. For der er jo ingen tvivl om, at netop feriebolig-begrebet - trods store prisstigninger - har gjort det muligt for mange flere at rejse til Spanien og nyde solen.

Vigtigt er det også, hvor klart kommunerne egentlig er i deres stillingtagen til udlejningstilladelserne. Taget vi blot regionerne Andalusien og Valencia er der henholdsvis 785 og 542 kommuner, hvoraf nogle af dem er meget små. Når jeg tænker tilbage på det tidspunkt, hvor Valencia indførte, at kommunen skulle godkende en udlejningstilladelse, var der mange kommuner, der slet ikke var klar over det. 

Det var på det tidspunkt, hvor vi hjalp ganske mange med ansøgningerne, og i overraskende mange tilfælde måtte vi orientere kommunen om, hvad regionen havde besluttet.

Midt i det hele er den største reparation: manglen på boliger - specielt til unge - der er til at betale. Spanien lider af akut mangel - i årevis - på boliger, der minder om sociale boliger i Danmark. Langt de fleste boliger i Spanien er på private hænder. Og ‘i årevis’ er faktisk i generationer.

De unge må blive boende hjemme hos deres forældre til de er omkring 30 år.

Og lige så meget midt i det hele befinder vi os stadig i august, hvor mange kontorer slet ikke fungerer eller måske kun på kvart kraft.

Nogle råd

Når du skal købe bolig, er det nu mere end vigtigt end nogensinde før, at du har din egen advokat - der kun repræsenterer dig og dine interesser - til at ordne din handel. Vi har stribevis af erfaringer for, hvor galt det kan gå, hvis man fristes til at spare nogle basseører på “gode råd fra sælgeren.

Bare ét eksempel: En familie købte en lejlighed i Andalusien den 1. marts, hvor udlejning var en betingelse for, at økonomien kunne løbe rundt. Den havde bare ikke egen indgang og udlejningstilladelse blev afvist. Ingen af “rådgiverne” ved købet oplyste herom - eller måske var de uvidende om det … Tilbage på markedet med boligen og stort tab.

Vigtigt er det også med en advokat eller et autoriseret gestoria i forbindelse med ansøgning om udlejningstilladelser. De ansvarserklæringer, som man underskriver, er i høj grad ansvarspådragende og misligholdelse kan give kæmpe bøder.

Ombord på Noah's Ark?

I opgivelsens stund kan mange nok være på vej ombord. Men på Spanien i Dags redaktion vil vi gøre alt, hvad der er os muligt, for at hjælpe vores Amigos med at undgå det.

Vi er godt dækket med advokatbistand til hjælp med ansøgning om udlejningstilladelser og opdatering af samme i Andalucien. Vi er også godt dækket med advokatbistand til køb af bolig i det meste af Spanien med advokatfirmaet Martinéz-Echeviarría, hvor danske Rina Trap er koordinator og giver rabat til Amigos.

Lige nu mangler vi en advokat/gestoria, der kan hjælpe med udlejningstilladelser og opdatering af samme i Valencia Regionen. Måske kender du én, som du kan anbefale?

Sidder du med et tvivlsspørgsmål om udlejningstilladelse, må du meget gerne skrive det som kommentar til denne klumme. Huske at skrive i hvilken region og kommune, du har tvivlen.

På redaktionen vil vi tilstræbe at hjælpe dig, men kan ikke garantere det!

Teamet bag Spanien i Dag ønsker dig en god weekend.
Torben Wilkenschildt