Få check på boligens salgs- eller lejepris

Uanset om du skal leje eller eje, handler det om at få en go' pris, og det samme gør sig - i sagens natur - også gældende for sælger eller udlejer.

Alle er som regel i tvivl om, hvad der er den rigtige pris, men nu er der en ret enkel løsning.

Og til alle jer, der ikke er matematiske ejendoms-genier: fat mod! Det følgende bliver ind imellem lidt langhåret, men det ender med en dejligt overskuelig tabel, der ikke er til at fare vild i, og som serverer dig resultatet på et sølvfad.

Bankinter har sat tingene i system og gjort noget ved det. Banken har udarbejdet dels en formel og dels en liste for at hjælpe med at gøre prissætningen lettere.

Alt varierer, men niveauet passer

Det er en cirka-angivelse, som naturligvis kan gå både op og ned afhængigt af den enkelte boligs karakteristika. Men som banken skriver, vil boligen i det mindste blive placeret i et passende prisniveau.

Nøglen til prisberegningen kaldes for PER (Price Earnings Ratio).

Der vil altid være en relation mellem salgs- og lejepriserne, der variere afhængigt konjunkturerne, men det er muligt at beregne:

A: Brutto rentabiliteten ved udlejning

Beregningen viser den procent, som man opnår i lejeindtægt af boligens salgspris. Hvis boligen eksempelvis udlejes for 1.000 euro om måneden/12.000 euro om året og boligen har en salgspris på 240.000 euro bliver brutto rentabiliteten på 5 procent om året med følgende formel:

(12.000 / 240.000) x 100 = 5 %

B: PER

Hvis man foretager den modsatte beregning, hvor man dividerer salgsprisen med lejeprisen opnås det, som kaldes PER. Den fortæller, hvor mange gange salgsprisen består af lejeprisen. Og hvor mange år det vil tage at betale boligen med lejeprisen under de aktuelle vilkår.

Det er en beregningsmetode, som er universelt anvendt ved værdiansættelser af eksempelvis virksomheder, boliger etc.

Eksemplet på den omtalte bolig har en PER på 20 gange og formlen er:

(240.000 / 12.000) = 20 gange

Sammenhængen mellem salgs- og lejeprisen

Ifølge data fra Banco de España var brutto-rentabiliteten for at udleje en bolig i Spanien i fjerde kvartal 2014 på 4,7 procent. Det betyder, at PER for den omtalte bolig er på 21,3 år eller 256 måneder.

Kort sagt, står du med en ejendom, der udlejes til en konkret pris, skal du gange med 256 for at kende den tilnærmelsesvise pris. Hvis lejen eksempelvis er 1.500 euro om måneden vil salgsprisen ligge i omegnen af 384.000 euro under de nuværende forhold.

Overvejer du at købe en ejendom med udlejning for øje, og prisen er 300.000 euro, dividerer du med 256 og når frem til, at markedslejen vil ligge på cirka. 1.171 euro om måneden.

I mange områder svinger udlejnings-priserne alt efter sæson. I disse tilfælde skal man anvende den gennemsnitlige månedsleje for at beregne salgsprisen.

Med ovenstående som udgangspunkt, har banken udarbejdet nedenstående tabel, som viser relationen mellem udlejnings- og salgspriserne. Det er vigtigt at vide, at PER varierer alt efter konjunktur. I tider med høje priser er PER meget høj, mens den for øjeblikket er mere moderat.

Tabel beregnet på en brutto-rentabilitet på 4,7 procent

Leje med købsoption

Mange byggeselskaber tilbyder nye lejligheder på lejebasis med forkøbsret inden en fastsat frist, hvilket ofte er to år. I disse tilfælde vil den indbetalte leje ofte blive fratrukket som á conto-betaling på købet.

Er prisen på lejligheden eksempelvis 128.000 euro, lejen er 400 euro og fristen som nævnt to år, kan du altså efter to års leje trække 9.600 euro (24X400) fra købsprisen.

Som tommelfingerregel tilskynder en lav PER at købe, mens en høj PER indikerer, at det er bedre at leje.

Andre vigtige forhold

Som nævnt er ovenstående tabel udarbejdet generelt for hele Spanien. Ingen markeder er ens, og derfor kan PER variere efter flere forhold:

Område

Provinser med stors efterspørgsel har en højere PER end de, der er mindre eftertragtet, og forskellen er til at mærke og føle på i Spanien. I San Sebastian er PER på 27 år, mens den er helt nede på 17 år i Las Palmas.

Lokal beliggenhed

PER varierer naturligvis også i de enkelte byer og kvarterer. 

I Chamberi-kvarteret i Madrid er den gennemsnitlige salgspris på 4.087 euro pr. m2, mens lejeprisen er på 15 euro pr. m2 pr. måned ifølge data fra idealista.com. Det giver en PER på 23.

I Villa de Vallecas, som også er i Madrid, er salgsprisen på 2.076 euro pr. m2 og lejeprisen på 9 euro pr. m2 pr. måned. Det giver en PER på 19.

Kvaliteten

To boliger ved siden af hinanden kan være vidt forskellige, og jo ældre boligerne er, desto større betydning får den aktuelle stand naturligvis. Modetendenser i både køkken og badeværelser skifter, ligesom der kommer flere og flere tekniske krav til både isolering og komfort, og det har naturligvis indflydelse på PER.

Markedet

De oplyste formler og tabellen er som nævnt gennemsnitligt for hele Spanien. Høj arbejdsløshed i specifikke områder er med til at trække priserne ned, ligesom områder, der appellerer til udlændinges køb eller leje, kan trække priserne op.

Liebhaveri

Formlerne er ikke helt så velegede til liebhaver-boliger, fordi de er noget af de sværeste at prissætte, og det kan være alt fra mindre boliger, der på den ene eller anden måde er unikke, til slotslignende luksusboliger på flere tusinde kvadratmeter.

Held og lykke med prissætningerne!