Ny boliglov: Vigtigste nyheder for både lejere og udlejere

Spanien i Dags husadvokat, Maria Stagholt Rose, fortæller her om ændringerne:

Den 14. april blev der opnået enighed blandt flere partier om en ny boliglov, og torsdag blev den vedtaget i Kongressen i sin foreløbige form. Loven skal nu endeligt udfærdiges, men der er en struktur om, hvad loven skal regulere og opnå, og det vil jeg se nærmere på i denne klumme.

Da der ikke er vedtaget en lovtekst endnu, kan jeg kun se på, hvad der politisk er meldt ud. Når når lovteksten bliver udgivet, kan vi tage sagen op igen og dykke ned i, hvad den endeligt regulerer, og hvad det betyder for os almindelige mennesker.

Men først, lidt historie og baggrund for at forstå, hvorfor denne nyhed har fyldt så meget i medierne, og hvorfor jeg synes, at det er en god nyhed og et fremskridt for Spanien.

Den spanske grundlov fra 1978 anerkender retten til et værdigt hjem, og forpligter det offentlige til at lovgive og arbejde for, at dette realiseres. Indtil nu har der dog ikke været lovgivet på området, og derfor er boligloven en stor nyhed.

Grundloven i sig selv anerkender blot de rettigheder man har, men er ikke som sådan en lov.

Der er ganske enkelt brug for lovgivning på området. Ikke kun fordi det er en grundlovssikret rettighed, men fordi det samfundsmæssigt er blevet mere tydeligt de sidste år, at der skal gøres noget på boligområdet.

Især inflationen siden krigen i Ukraine, rentestigninger, at flere og flere ejendomme tilhører såkaldte ”grandes propietarios” (større firmaer eller private med flere udlejningsboliger), har medført hurtigt stigende priser, og det har gjort det vanskeligt både at købe bolig og at klare de voldsomme huslejestigninger.

Det gør det ikke lettere, at regionerne har suverænitet til at lovgive på adskillige områder, og netop boligområdet hører under dem, selvom staten dog kan indvirke på nogle områder. Det kan give anledning til grå hår, når loven engang er vedtaget og vil kræve både finansiering fra staten til regionerne samt politisk villighed.

Men alt det må vi vende tilbage til, når lovteksten kommer. Det forventes, at den kommer inden kommunalvalgene den 28. maj.

De fem overordnede ændringer ved leje

For ikke at kede jer med en hel roman i denne omgang, vil jeg beskæftige mig med de områder af loven, der har med udlejning at gøre, da det er centralt i loven og dermed kan indvirke på meget andet lovgivning i landet.

I den forbindelse, og sådan som udmeldingerne er nu, er disse nogle af de centrale punkter:

1. Huslejestignigner

Huslejen må højst stige med to procent om året i 2023, højst tre procent i 2024, og i 2025 forventes der at være en ny reference til erstatning af det nuværende forbrugerindeks, IPC, der ikke længere skal anvendes til regulering af huslejerne.

Dette nye indeks mangler at blive defineret, men for alle os, der bor til leje, vil jeg mene, at det er en god nyhed, da IPC kan have meget store udsving, hvilket giver stor usikkerhed omkring den faktiske leje, man skal betale.

2. Store udlejere

Definitionen på ”grandes propietarios” bliver nedjusteret fra ‘10 ejendomme eller flere’ til ‘5 ejendomme eller flere’. På den måde kommer flere ejendomme under lovgivningen, der specifikt skal regulere, hvor meget huslejen må hæves.

3. Særlige regler for særlige zoner

Hele boligområder kan blive erklæret for ‘zonas tensionadas’, hvis huslejerne er steget meget, så nuværende lejere har svært ved at betale og nye lejere har ikke råd til et sted.

Vi mangler en præcis definition for, hvad et sådant område er, men umiddelbart skal det forstås som områder, hvor husleje og faste udgifter udgør mere end tredjedelen af husstandens gennemsnitsindkomst. For ‘zonas tensionadas’ vil der være specifik lovgivning for huslejeniveauet. 

I denne uge var der snak om antallet af turistudlejningsboliger i disse områder skulle begrænses til to procent, så der kom flere langtidsleje-boliger. Det var dog ikke muligt at få opbakning til torsdag, så den plan bliver ikke en del af den endelige lov.

Men når alt kommer til alt, er det regionerne, der har magten til at erklære et område for ‘zona tensionada’, så først når loven er vedtaget, vil det vise sig, hvor udbredt det bliver.

4. Nødlidende lejere beskyttes

Der vil ske ændringer i lovgivningen for tvangsudsmidelser. De sociale myndigheder skal involveres mere så de, der ikke har råd til at betale huslejen, bliver tilbudt en alternativ bolig.

Der skal oprettes en mæglingsprocedure, hvor udlejer og lejere forsøger at nå til enighed, og kan det ikke lade sig gøre, skal de sociale myndigheder have tid til at finde en alternativ bolig til lejerne.

Fristen for at smide nogen ud af deres lejlighed på grund af misligholdelse af kontrakten bliver hævet til to år, og det er også bestemt i lovforslaget, at man ikke længere kan smide nogen ud, uden først at oplyse dem om dag og tidspunkt, hvilket skal eliminere en stor usikkerhed der har eksisteret indtil nu. Her er det vigtigt at understrege, at det omhandler lejere og ikke besættere; de såkaldte 'okupas', men det vender vi tilbage til.

Da lovens primære formål er at sikre alle ret til et værdigt hjem - der kan betales - skal netop dette tiltag sikre, at ingen pludselig sættes på gaden fra den ene dag til den anden uden at have et alternativ. 

5. Omkostninger ved udlejningen

Det skal fremover være udlejerne, der betaler mæglergebyr. Det har for mig altid været ulogisk, at lejeren skal betale for en mægler, som ejeren har hyret til at stå for at finde en lejer. Og så skal man endda også betale depositum plus den første måneds leje, hvilket gør det uoverkommeligt dyrt for mange at flytte ind et nyt sted. Man må sige, at dette er et godt tiltag for lejerne. 

Kritik fra mange kanter

Ingen ny lov eller politiske tiltag kan se sig fri for kritik, og det er heller ikke tilfældet med denne lov.

Der har været meget omtale i pressen om, at denne lov tilgodeser okupas, men det er vigtigt her at skelne mellem en lejer, der er holdt op med at betale sin leje eller på anden måde misligholder en kontrakt, og så én der uretmæssigt tvinger sig adgang til en andens bolig.

Okupas er det, vi kender som uretmæssig indtrængen for at bo i en bolig, og netop de gives ikke nogen bedre beskyttelse eller tilgodeses under den nye lov. De kan stadig smides ud, hvis det opdages i øjeblikket – og kun i øjeblikket de bryder ind - og ikke indenfor 48 timer, som den alt for sejlivede myte ellers siger. 

Ender det med at skulle via retten, er det en anden procedure, end at få smidt en lejer ud, der ikke længere overholder kontrakten. Så den sag ændrer sig ikke. 

Især fra investorer og udlejere er der stor modstand på området for proceduren med at få smidt en lejer ud, da de skal vente længe på at få deres bolig igen, og det kan man jo egentlig godt forstå. For hvem har lyst til at stå med regningen, hvis ens lejer stopper med at betale - uanset hvor synd det så er for vedkommende...

Der har været udmeldinger om, at mange mæglere ikke vil overleve, da de nu skal kræve honorar fra udlejeren. Kritiske røster peger også på, at udlejningsmarkedet generelt vil blive ændret drastisk, da flere udlejere vil flygte fra langtidsudlejning til turistudlejning for at slippe for den nye, strammere lov, eller at kravene til en mulig lejer vil blive mere strikse, for at undgå ubetalt leje, hvilket igen medfører, at det bliver vanskeligere at finde en bolig.

Nogle regioner har allerede meldt ud, at de ikke har tænkt sig at bruge loven, da “regeringen ikke skal blande sig i noget, den ikke har autoritet til”.

Alle love har deres defekter, og med tiden kan en lov ændres, justeres, forbedres eller - desværre også - forværres, men overordnet set synes jeg, det er et vigtigt område at lovgive på. Særligt set i forhold til, hvordan Spaniens nuværende socioøkonomiske situation er, og denne lov er i min optik generelt en god nyhed. 

Alle parter og bekymringer skal naturligvis høres, og heldigvis bliver en lov ikke vedtaget fra den ene dag til den anden, så der er tid til at overveje alle aspekter og mulige konsekvenser. 

Som nævnt; for at få vedtaget en lov, skal den igennem adskillige politiske instanser, kommissioner og afstemninger, og der kan præsenteres ændringer undervejs, så der kan endnu ske meget. Udmeldingen er dog som nævnt, at den forventes vedtaget inden valget den 28. maj.

Efter vedtagelsen må man så vurdere, om loven egentlig opnår det tiltænkte resultat. Og ellers er det jo bare tilbage i tænkeboksen…

Teamet bag Spanien i Dag ønsker dig en god weekend.
Maria Stagholt Rose