Udsatte spanske lejere og ″forkælede″ danske

De to kongelige dekreter (Reales Decretos-leyes 26/2026 og 27/2026), som i går var til afstemning i Kongressen, udgjorde regeringens boligpakke – i offentligheden kendt som "Decreto Maricarmen" efter en række omtalte tvangsudsættelser og bosættelserne i telte på Puerta del Sol i Madrids centrum.

Som tilskuer foran fjernsynet, blev jeg hurtigt klar over, at jeg ikke var vidne til en debat. Derimod virkede alt som en konkurrence, hvor målet var at være den taler med de ondeste øjne, de værste skældsord og den mest ophidsede og råbende stemme.

De fleste af talerne vandt overbevisende.

Lad os lige se på, hvad dekreterne gik ud på. Regeringen havde valgt at opdele tiltagene i to særskilte dekreter for at adskille de mest akutte reguleringer fra de vidtrækkende kontraktmæssige ændringer.

1. Huslejeloft, smuthuller og beskyttelse mod udsættelse

Real Decreto-ley 26/2026

Indhold:

• Loft over huslejestigninger: Fastlægger et ekstraordinært loft på maksimalt 2 % for den årlige indeksering af huslejen frem til udgangen af 2027 (og 0 % stigning, hvis huslejen i forvejen overskrider det officielle referenceindeks).

• Lukning af smuthuller (sæson- og værelsesudlejning): Ændrer lejeloven (LAU), så udlejning af enkelte værelser samt tidsbegrænsede sæsonlejemål underlægges samme restriktioner som helårsboliger, således at udlejere ikke kan omgå boliglovens regler.

• Stop for tvangsudsættelser (desahucios): Forlænger beskyttelsen af sårbare familier og personer uden boligalternativ frem til den 31. december 2030. De offentlige myndigheder får to måneder til at anvise genhusning eller overtage huslejegælden; sker dette ikke, må udsættelsen ikke gennemføres.

• Skatteincitamenter og storejere: Indfører skattefradrag for lejere (10 % i indkomstskatten) samt op til 100 % skattefritagelse på lejeindtægter for udlejere, der frivilligt sænker huslejen med over 5 %. Samtidig skærpes definitionen af storejere (grandes tenedores).

Problemer PSOE-regeringen ville løse:

• Voldsom lejestigning og inflation: Målet var at skærme almindelige husholdninger mod eksploderende lejeudgifter, der udhuler rådighedsbeløbet.

• Omgåelse af boligloven: Regeringen ønskede at dæmme op for den udbredte tendens, hvor traditionelle langtidslejemål omlægges til korttids-/værelsesudlejning for at slippe uden om prisreguleringen.

• Akutte sociale tragedier: Formålet var at eliminere gadeudsættelser af borgere i ekstrem sårbarhed uden et offentligt sikkerhedsnet.

Dekretet blev forkatet med 178 imod og 172 for.

2. Kontraktstabilitet og opsigelsesvarsler

Real Decreto-ley 27/2026

Indhold:

• Automatiske forlængelsescyklusser: Efter den oprindelige kontraktperiode forpligtes udlejeren til flerårige forlængelser (cyklusser på 5 år for private udlejere og 7 år for selskaber/juridiske personer), medmindre der foreligger særlige lovlige undtagelser (f.eks. dokumenteret eget brug).

• Forlænget opsigelsesvarsel: Udlejerens frist for at varsle en ikke-forlængelse hæves fra 4 til 6 måneder, mens lejerens varsel forbliver på 2 måneder.

• Kompensationskrav til lejere: Beslutter en udlejer at opsige lejemålet ved kontraktudløb uden lovhjemlet begrundelse, forpligtes vedkommende til at udbetale en godtgørelse på mindst 12 måneders husleje til lejeren.

• Udvidet beskyttelse i pressede områder: Giver ret til yderligere tre års kontraktforlængelse i områder, der er erklæret som boligmæssige spændingszoner (zonas tensionadas).

Problemer PSOE-regeringen ville løse:

• Boligusikkerhed og ustabilitet: At give børnefamilier og langtidslejere en reel tryghed og forhindre, at lejere bliver smidt ud hvert tredje eller femte år, blot for at udlejeren kan hæve prisen over for nye lejere.

• Magtubalance mellem lejer og udlejer: At stille lejeren markant stærkere ved kontraktudløb, så flytning ikke påtvinges uden tilstrækkelig varsel eller økonomisk kompensation.

Dekretet blev forkatet med 184 imod og 166 for.

Rygter vil vide ...

... ar premierminister Pedro Sánchez i denne weekend vil overveje, om han vil udskrive nyvalg til parlamentet før tid.

Men

Det er ikke værd at genfortælle de yderligheder, som efterfølgende blev tilføjet fra politikernes side. Til gengæld er det værd at hæfte sig ved de forhold, som en lejer har i Danmark.

De “forkælede” danske lejere

Forleden havde jeg en samtale med en spansk bekendt om den store forskel, der er på en lejers rettigheder i Spanien og i Danmark. Han forstod slet ikke, at en lejer kunne være uopsigelig og at udlejeren ikke kunne regulere huslejen efter markedsværdien.

Overordnet sagt kan en spansk familie kun være sikker på at havde deres lejebolig i fem år.

Efter den danske lejelov er hovedreglen, at lejeaftaler som udgangspunkt er tidsubegrænsede, og at en lejer, der overholder sine forpligtelser (betaler husleje til tiden, overholder husorden osv.), har en meget stærk beskyttelse mod opsigelse.

Lejer man af en privat ejer, er der mulighed for opsigelse med henvisning til ønske om eget brug.

Er man lejer i Almene boliger findes reglen om udlejers eget brug ganske enkelt ikke.
Almene boliger er slet ikke reguleret af den almindelige lejelov, men af Lov om leje af almene boliger (almenlejeloven). 

Hvis boligerne skal renoveres totalt eller rives ned (f.eks. som led i en helhedsplan eller udviklingsplan under parallelsamfundspakken) kan opsigelse finde sted. Her har boligselskabet dog en lovbestemt pligt til at tilbyde passende genhusning eller en erstatningsbolig.
For beboerne i den almene sektor gælder det derfor uindskrænket: Så længe man betaler huslejen og overholder husordenen, har man det, der i realiteten svarer til en livslang, uopsigelig boligret.

Er der udsættelser som Maricarmens i Danmark?

Ja, I Danmark gennemfører fogedretterne årligt omkring 2.200 effektive udsættelser af lejere, der har misligholdt lejeaftalen.

Det er Domstolsstyrelsen, der opgør tallene, og billedet ser overordnet således ud:

Der indleveres hvert år markant flere begæringer til fogedretten – typisk mellem 10.000 og 15.000 sager om udsættelse af lejemål. Langt de fleste sager bliver løst eller afbrudt undervejs, fordi lejeren enten når at betale restancen, indgår en afdragsordning med udlejer eller flytter frivilligt, inden låsesmeden og fogeden møder op på adressen.

Når en udlejer beder fogedretten om at udsætte en lejer på grund af ubetalt leje, har fogedretten og boligselskaberne pligt til at underrette kommunens sociale myndigheder. Kommunen har mulighed for at gribe ind og eventuelt yde økonomisk enkeltydelse eller etablere en betalingsaftale for at forhindre, at børnefamilier eller udsatte borgere ender på gaden.

Lejerne i Spanien ville de blive lykkelige, hvis deres forhold bare lugtede af de danske ...

Teamet bag Spanien i Dag ønsker dig en god weekend.
Torben Wilkenschildt